Auflassung im Grundbuch

Ist die lang ersehnte Traumimmobilie, das richtige Eigenheim oder endlich wenigstens das richtige Grundstück gefunden, geht es meist darum, den Kauf explizit abzuwickeln. Nachdem die anfallenden Fragen hinsichtlich der Finanzierung zufriedenstellend geklärt werden konnten und auch eine diesbezügliche Einigung über den Kaufpreis erzielt wurde, geht es im abschließenden Schritt dann meist nur noch darum, den Kauf ordnungsgemäß abzuwickeln. Nun ist es jedoch bei einer Immobilie keineswegs so einfach wie etwa bei einem gebrauchten Auto oder auch neuen Möbeln. Alter und auch neuer Eigentümer können den entsprechenden Kauf hier in diesem Sinne nicht einfach per Handschlag beschließen, sodass nur noch das Geld gezahlt wird und fertig.

Grundbuch - Recht BGB

Das Bürgerliche Gesetzbuch (BGB) sieht bei einem Kauf von Grundstücken und Häusern beziehungsweise auch Wohnungen vor, dass der Kauf immer von einem Notar beglaubigt wird und dann entsprechend im Grundbuch notiert wird. Diese Einigung zwischen Verkäufer und Käufer nennt sich Auflassung, sie wird vom Notar beurkundet. Die besondere Eintragung der Auflassung muss vom Käufer extra gewünscht und auch bezahlt werden. Die Auflassung ist unter anderem notwendig, weil die Eintragung in das Grundbuch eine bestimmte Zeit in Anspruch nimmt und der Eigentümerwechsel somit nicht gleich für jeden sichtbar dokumentiert ist. Die Auflassung ist also explizit die Beurkundung davon, dass sich Käufer und Verkäufer über den Eigentumswechsel einig geworden sind. Dazu müssen sowohl alter wie neuer Eigentümer selbst beim Notar anwesend sein, können sich hier aber auch vertreten lassen. Die Auflassung wird dann vor Ort beurkundet und erst auf dieser Grundlage wird entsprechend der neue Eigentümer im Grundbuch eingetragen und der alte gelöscht.

Das Instrument der Auflassung macht somit deutlich, dass der Kauf von Grundstück oder Haus rechtlich aus zwei Schritten besteht, die aber unbedingt zusammengehören: Die Auflassung stellt nach § 925 BGB nur die Einigung von Veräußerer und Erwerber dar, die bei der Auflassung erklärt wird. Erst mit der Eintragung ins Grundbuch, dem zweiten Schritt beim Kauf, ist dieser abgeschlossen. Die Eintragung in das Grundbuch entspricht damit der eigentlichen Eigentumsübertragung.

Kaufvertrag– Einigung zwischen Käufer und Verkäufer

Im Allgemeinen wird der Kaufvertrag abgeschlossen und im gleichen Atemzug beim gleichen Termin wird der Notar hier auch die Auflassung vornehmen.

Auflassungsvormerkung

Nach der Auflassung kann diese bis zur endgültigen Änderung des Grundbuchs im Grundbuch vorgemerkt werden. Damit wird vor allem der Käufer abgesichert, da durch die Auflassungsvormerkung jedem klar wird, dass der Eigentümer das Grundstück oder Haus bereits verkauft hat, der Eigentümerwechsel lediglich noch nicht in das Grundbuch eingetragen wurde. Diese Vormerkung der Auflassung kann allerdings geringe Kosten verursachen, die für den neuen Eigentümer der Immobilie aber in der Regel immer gut angelegt sind. Das Risiko, das durch Insolvenz ein Dritter auf das bereits bezahlte Grundstück zugreift oder das Haus einfach ein zweites Mal verkauft wird, lässt sich damit sicher umgehen.

Der Artikel wurde verfasst von Angelika Schmid.