Auflassungsvormerkung Grundbucheintrag sichern

Der Kauf einer Immobilie, ob Grundstück, Haus oder Wohnung, ist für den Käufer mit einigen Unsicherheiten behaftet. Das Eigentum an einer Immobilie geht nicht mit dem Abschluss eines Kaufvertrags auf den neuen Eigentümer über. Ein sofortiger Übergang erfolgt nur in einem Zwangsversteigerungsverfahren, weil hier kein Kaufvertrag abgeschlossen wird. Im Normalfall aber, also nach Abschluss eines Kaufvertrags, ist der Käufer erst rechtmäßiger Eigentümer, wenn er im Grundbuch eingetragen wurde. Zwischen Vertragsabschluss und Grundbucheintrag vergehen aber erfahrungsgemäß einige Wochen, wenn nicht sogar Monate. Und in dieser Zeit kann Unvorhergesehenes geschehen. Es hat Fälle gegeben, in denen der Alteigentümer noch eine Hypothek auf das bereits verkaufte Haus aufgenommen hat. Will der Verkäufer plötzlich von einem Verkauf nichts mehr wissen oder verkauft der Verkäufer die Wohnung einfach ein zweites Mal, steht der Käufer ohne Wohnung und ohne Geld da. Es besteht auch die Gefahr, dass der Verkäufer insolvent wird und ein Gläubiger auf die Immobilie zugreift. Das kann eben auch dann geschehen, wenn der Kaufvertrag zwar unterzeichnet ist, der Kaufpreis womöglich gezahlt, aber der Grundbucheintrag noch nicht erfolgte. Der Dreh- und Angelpunkt ist, dass das sogenannte dingliche Recht an der Immobilie erst auf den Erwerber übergeht, wenn dieser Übergang im Grundbuch niedergelegt ist.

Sinn und Zweck der Auflassungsvormerkung

Hier kann eine Auflassungsvormerkung sinnvoll sein. Sie sollte im Vertrag vereinbart werden. Dann kann der Notar, der mit der Abwicklung beauftrag wurde, die Auflassungsvormerkung beantragen. Dann wird diese Vormerkung im Grundbuch eingetragen. Die Vormerkung ist in Deutschland im BGB geregelt.

Sie stellt also quasi eine Versicherung für den Erwerber des Eigentums dar. Risiken wie oben beschrieben, die die Rechte des Erwerbers einschränken, sind damit aus dem Weg geräumt. Die nur geringen Kosten für eine Auflassungsvormerkung sind also sehr sinnvoll angelegt. Böse Überraschungen, die durch die Insolvenz des bisherigen Eigentümers entstehen können, sind dann nicht mehr zu erwarten.

Zu beachten

Allerdings wird der Notar nicht von sich aus diese Auflassungsvormerkung vornehmen und eintragen lassen. Er muss hierzu ausdrücklich vom Käufer aufgefordert werden. Diesen Punkt sollte ein Erwerber nicht vergessen. Ist der neue Eigentümer nach Entrichtung des Kaufpreises im Grundbuch eingetragen, wird die Auflassungsvormerkung automatisch gelöscht. Es kann auch vor Erwerb einer Immobilie sinnvoll sein, sich durch Einsicht in Abteilung II des Grundbuchs davon zu überzeugen, dass nicht schon eine Auflassungsvormerkung für einen Dritten eingetragen wurde.

Der Artikel wurde verfasst von Angelika Schmid.