Eigenleistungen Probleme bei Bauträgerverträgen

Die wenigsten Immobilienkäufer verfügen über so hohe Eigenmittel, dass sie nicht auf den Preis des Hauses achten müssen. Das Gegenteil ist vielmehr normal: Die meisten zukünftigen Eigentümer versuchen, die Kosten ihres Hauses möglichst gering zu halten. Eine Möglichkeit dabei ist, Eigenleistungen zu erbringen. Auch wenn Häuser mit Bauträgern gebaut werden, wird diese Möglichkeit oft nachgefragt. Gerade solche Häuser werden deshalb ja auch in verschiedenen Zuständen der Fertigstellung, vom geschlossenen Rohbau über Ausbauhaus bis hin zu schlüsselfertig angeboten. Die Begriffe sind allerdings nicht gesetzlich geschützt. Daher ist es unbedingt anzuraten, in dem Vertrag mit dem Bauträger genau festzulegen, wer welche Arbeiten übernimmt. Der Umfang der Bauleistungen sollte im Vertrag definiert sein, jedes einzelne Gewerk sollte sinnvollerweise aufgeführt werden. Dennoch kann es zu Problemen bei den Bauträgerverträgen kommen. Werden Eigenleistungen vereinbart, dann muss der Vertrag auf bestimmte Klauseln hin genau studiert werden.

Haftungsausschluss führt oft zu Problemen

Häufig versuchen Bauträger, Haftungsausschlüsse zu vereinbaren. Diese Vereinbarung kann aber aufseiten des Bauherrn zu unübersehbaren Problemen führen. Formulierungen wie diese finden sich in manchen Verträgen: „… für Eigenleistungen des Käufers übernimmt der Verkäufer keine Haftung. Dies gilt auch für Mängel, die durch … Eigenleistungen verursacht sind.“ Kommt es also zu Mängeln, dann besteht die Gefahr, dass der Bauträger diese auf den Bauherrn abschieben will. Der Nachweis, durch wen die Mängel entstanden sind, ist kaum zu führen und auf jeden Fall mit hohen Kosten verbunden, die der Eigentümer zunächst zu tragen hat. Experten raten deshalb, bei der Übernahme von Eigenleistungen den Zwischenstand jeweils von Sachverständigen bewerten zu lassen, bevor Eigenleistungen erbracht werden.

Zeitverzögerung – Schuld ist der Bauherr?

Kommt es bei der Fertigstellung des Hauses zu Zeitverzögerungen, so kann es passieren, dass der Bauträger diese Zeitverzögerung auf den Eigentümer zurückführt, weil dieser die vereinbarten Eigenleistungen nicht rechtzeitig erbracht hat. Der Bauträger haftet dann für diese Zeitverzögerungen nicht.

Bauaufsicht übernimmt Koordination

Normalerweise liegt die Bauaufsicht aufseiten des Bauträgers. Der Bauleiter übernimmt die Koordination und Aufsicht über alle Gewerke. Hier kann es aber bei der Erbringung von Eigenleistungen auch zu Problemen kommen, wenn nicht eindeutig geklärt ist, ob der Bauträger die Bauaufsicht während der Eigenleistung weiter innehat. Es ist daher auf jeden Fall sinnvoll, den Vertrag genau zu überprüfen.

Schäden am Bau –wer haftet?

Wer haftet, wenn bei der Erbringung von Eigenleistungen etwa ein Schaden am Nachbarhaus entsteht? Der Bauträger wird sich in den meisten Fällen darauf berufen, dass der Eigentümer die Schäden ja selbst verursacht hat und er also nicht haften muss.

Insgesamt zeigt sich, dass erhebliche Fallstricke in Bauträgerverträgen versteckt sein können. Wenn Eigenleistungen vereinbart werden, sollte der zukünftige Eigentümer den Vertrag von einem Rechtsanwalt überprüfen lassen.

Der Artikel wurde verfasst von Angelika Schmid.