Renovierungskosten absetzen bei Vermietung?

Vermietet ein Eigentümer seine Immobilie, gleich, ob es sich um ein Einfamilienhaus oder eine Eigentumswohnung handelt, so wird er steuerrechtlich völlig anders behandelt als der Eigentümer, der sein Wohneigentum selbst bewohnt.

Absetzbarkeit von Renovierungsarbeiten

In der Anlage ‚Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung‘ muss jeder Eigentümer seine Einkünfte, die er mit der Vermietung des Immobilieneigentums erzielt, erklären und gegebenenfalls versteuern. Die Einkünfte entstehen im Allgemeinen durch die Mietzahlungen der Mieter. Nun hat aber ein Eigentümer darüber hinaus die Möglichkeit, entstandene Kosten geltend zu machen. Von den Einkünften werden daher eine ganze Reihe von Posten abgezogen, die diese Einkünfte erheblich mindern können – und damit letztendlich zu verminderten Steuerzahlungen führen. Zunächst steht jedem grundsätzlich das Recht zu, einen bestimmten Prozentsatz der Anschaffungssumme für die Abnutzung abzusetzen (die sogenannte AfA), wobei sich der Prozentsatz nach dem Baujahr des Hauses, aber auch nach dem Kaufdatum richten kann. Schließlich können alle Zinsen, die der Eigentümer für die Finanzierung der Immobilie an seine Bank zahlt, als Unkosten abgesetzt werden. Nicht angerechnet werden dürfen jedoch die Tilgungszahlungen. Abgezogen werden überdies Zahlungen wie Grundsteuer, Schornsteinfeger, Energiekosten, Versicherungen, Verwaltergebühren und Schönheitsreparaturen.

Renovierungskosten, Schönheitsreparaturen, Instandsetzung, Instandhaltung

Die sogenannten Schönheitsreparaturen oder Renovierungskosten müssen dabei ganz genau betrachtet werden. Voneinander abgegrenzt und steuerlich unterschiedlich behandelt werden nämlich Renovierungskosten, Instandsetzungsaufwand, Instandhaltungsaufwand und Herstellungsaufwand. Zum Herstellungsaufwand zählt zum Beispiel, wenn zum ersten Mal ein Bad eingebaut wird oder Fenster und Türen versetzt werden. Der Herstellungsaufwand ist die wesentliche Größe für die AfA, wird also über die gesamte Lebenszeit der Immobilie abgesetzt. Bei Instandsetzungsmaßnahmen handelt es sich um umfangreichere Maßnahmen, die über zehn Jahre abgeschrieben werden (zum Beispiel der Einbau neuer Fenster, ein neues Dach oder neue Installationen). Bei Instandhaltungsmaßnahmen geht es eher um Reparaturen oder Ausbesserungen von Fassade, Treppenhaus und Ähnlichem. Die Aufwendungen hierfür können sofort abgesetzt werden. Genau wie bei Renovierungen, die zu den Instandhaltungsmaßnahmen zählen, werden die Kosten im Jahr, in dem sie angefallen sind, von den Mieteinnahmen abgezogen. Zu den Renovierungskosten zählen bei vermieteten Wohnungen auch diejenigen Kosten, die bei einem Mieterwechsel anfallen. Bezahlt der Vermieter bestimmte Renovierungen wie Abziehen des Parketts oder Wände streichen, auch, weil laut Mietvertragsklauseln die Mieter dazu nicht verpflichtet sind, so können die Kosten von den Einnahmen abgezogen werden. Dies gilt bei Handwerkerrechnungen für die komplette Summe. Übernimmt der Vermieter selbst Arbeiten, kann er jedoch nur die nachgewiesenen Kosten für das Material von der Steuer absetzen. Es kann über das Absetzen dann in einzelnen Jahren sogar zu negativen Einnahmen beziehungsweise Verlusten kommen. Diese werden mit anderen Einkünften verrechnet und können daher insgesamt zu einer geringeren Steuerlast führen.

Der Artikel wurde verfasst von Angelika Schmid.