Zwangsversteigerung Haus

Wer den Kauf oder Bau eines Hauses plant, der muss im Normalfall einen größeren Teil des Kaufpreises über ein Darlehen finanzieren. Über die Höhe des Darlehensbetrags wird dann eine Grundschuld im Grundbuch eingetragen. Eine Grundschuld ist ein Pfandrecht, das den Darlehensgeber absichert. Nun kann es aus diversen Gründen jedoch immer dazu kommen, dass der Darlehensnehmer, auch Schuldner, seinen finanziellen Verpflichtungen nicht mehr nachkommen kann. Die Grundschuld räumt entsprechend § 1147 Bundesgesetzbuch der Bank einen Anspruch auf die ‚Duldung der Zwangsvollstreckung‘ ein. Vorher muss der Gläubiger die Grundschuld kündigen.

Ablauf der Zwangsversteigerung

Nach Kündigung der Grundschuld wird der Gläubiger die Zwangsversteigerung beim Amtsgericht beantragen. Das Gericht prüft dann die Rechtmäßigkeit, ordnet die Zwangsversteigerung an und stellt den Beschluss zur Zwangsversteigerung Schuldner und Gläubiger zu. Auch eine Anordnung zur Zwangsversteigerung muss im Grundbuch eingetragen werden. Der Schuldner hat danach vierzehn Tage Zeit, die Einstellung des Verfahrens zu beantragen. Dieser Einstellungsantrag kann grundsätzlich zum Erfolg führen, wenn der Schuldner beispielsweise glaubhaft machen kann, dass er die Ansprüche des Gläubigers innerhalb eines halben Jahres befriedigen kann. Somit kann dem zu Folge die Zwangsversteigerung auch für jenen Zeitraum eingestellt werden, wobei häufig die Einstellung von Auflagen abhängig ist, etwa Ratenzahlungen in einer bestimmten Höhe. Auch die Gläubiger können einen Antrag auf Einstellung des Verfahrens stellen, unabhängig vom Zeitpunkt. Allerdings ist dies nur zwei Mal möglich, beim dritten Antrag auf Einstellung wird das gesamte Zwangsversteigerungsverfahren aufgehoben. Dies ist sinnvoll, da häufig diese sogenannte einstweilige Einstellung nur dann beantragt wird, um den Zuschlag an einen bestimmten Bietenden zu verhindern oder mehr Ertrag zu erzielen.

Versteigerung – das Haus kommt unter den Hammer

Vor dem eigentlichen Versteigerungstermin wird der Verkehrswert des Hauses durch einen Sachverständigen geschätzt. Der Verkehrswert ist nichts anderes als der Marktwert des Hauses, der grob über das Vielfache (je nach Region das Zwanzig- bis Zehnfache) einer Jahresmiete abgeschätzt werden kann. Dann wird der Versteigerungstermin festgesetzt. Während der Versteigerung werden zuerst die Grundbucheintragungen und Gläubiger bekannt gegeben, danach das sogenannte geringste Gebot und die Zuzahlungsbeträge. Schließlich besteht mindestens eine halbe Stunde Zeit für die Abgabe von Geboten, der Zeitrahmen ist aber nicht befristet. Nach Abgabe des Gebots muss der Bietende eine sogenannte Sicherheitsleistung mit einer Summe von zehn Prozent des Gebots vorweisen. Wird der Zuschlag nicht durchgeführt, erhält der Bieter die Sicherheitsleistung nach Ende des Verfahrens zurück. Im ersten Termin müssen mindestens 70 % des Verkehrswertes als Meistgebot erreicht werden, im zweiten Termin 50 %. Mit Verkündung des Zuschlags ist der Meistbietende Eigentümer des Hauses, ohne dass die Eintragung im Grundbuch notwendig ist.

Der Artikel wurde verfasst von Angelika Schmid.