Zwangsverwaltung Vorstufe zur Zwangsversteigerung
Darlehen, mit denen eine Immobilie finanziert wird, werden über eine Grundschuld im Grundbuch abgesichert. Diese Grundschuld stellt ein Pfandrecht dar, mit der Eintragung der Grundschuld wird dem Gläubiger (im Normalfall die finanzierende Bank) gleichzeitig das Recht eingeräumt, über den Weg der Zwangsvollstreckung befriedigt zu werden. Dazu muss der Gläubiger allerdings die Grundschuld vorher kündigen. Der Anspruch aus der Grundschuld wird dann regelmäßig entweder mit den Erlösen aus der Zwangsversteigerung oder den Erträgen, die mit einer Zwangsverwaltung erzielt werden, befriedigt. Geregelt sind sowohl Zwangsversteigerung wie auch Zwangsverwaltung im Gesetz über die Zwangsversteigerung und die Zwangsverwaltung (ZVG).
Zwangsversteigerung – Sachverständiger prüft Verkehrswert
Bei der Zwangsversteigerung wird eine Immobilie öffentlich versteigert. Vorher wird der Verkehrswert meist durch einen Sachverständigen festgestellt und anschließend ein Versteigerungstermin festgesetzt, der meist mindestens neun bis zu 24 Monaten in der Zukunft liegen kann. Am Versteigerungstermin erhält (mit verschiedenen Einschränkungen) der Meistbietende den Zuschlag. Aus dem Erlös werden die Gläubiger in der Rangreihenfolge, in der sie im Grundbuch eingetragen sind, befriedigt. Bei der Zwangsversteigerung wird also ein Erlös durch die Verwertung der Immobilie erzielt. Der Schuldner bleibt im Fall der Zwangsversteigerung nicht Eigentümer der Immobilie.
Zwangsverwaltung durch den Gläubiger
Im Gegensatz hierzu geht es bei Immobilien oder Grundstücken, die unter Zwangsverwaltung gesetzt werden, darum, Erträge aus der Immobilie zu erzielen. Die Zwangsverwaltung kann durch einen der Gläubiger beantragt werden. Ebenso kann einer der Gläubiger jederzeit das Verfahren kündigen. Erträge sollen durch das Einziehen von Mietzahlungen oder Pacht erzielt werden, bei landwirtschaftlichen Grundstücken durch die Nutzung der Ernte. Ziel der Zwangsverwaltung ist die werterhaltende Bewirtschaftung, um Einnahmen aus der Immobilie zu sichern. Die Zwangsverwaltung kann ein sinnvoller Schritt sein, wenn eine Verwertung der Immobilie zu geringen Erträgen führt, sodass die Ansprüche der Gläubiger nicht beglichen werden können. Mit der Zwangsverwaltung wird ein Rechtspfleger durch das Amtsgericht beauftragt, der die Verwalteraufgaben übernimmt. Wohnt der Schuldner zum Beispiel in dem Objekt, so werden ihm nur die nötigsten Räume gelassen, wobei er dafür keine Nutzungsentschädigung zahlen muss. Der Schuldner bleibt bei einer Zwangsverwaltung Eigentümer der Immobilie.
Gläubiger sind im Übrigen berechtigt, die Zwangsverwaltung und die Zwangsversteigerung gleichzeitig zu betreiben.
Der Artikel wurde verfasst von Angelika Schmid.
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Die Erfahrungen beim Umbau, Selbstbau oder beim Architektenhaus sind so individuell wie jeder Bauherr und sein Eigenheim. Sehr oft haben wir negative Berichte von anderen Eigenheimbesitzern gehört. Wir haben eigentlich durchweg gute Erfahrungen gemacht. Der Selbstbau mit Renovierung des alten Bauernhauses (Baujahr 1900) war die wesentlich größere Herausforderung. Als junges Ehepaar hatten wir diesen Traum, der großer Garten für die Kinder, die wir uns wünschten, eine Scheune nebenan, die noch Bauplatz und Raum zum Ausbauen bot. Als die Kinder aus dem Haus waren, haben wir das Bauernhaus verkauft und ein kleineres Architektenhaus gebaut. Diesen Erfahrungsschatz möchten wir auf dieser Seite kostenfrei an Sie weitergeben (1).