Eigenkapitalersatz wenn das Geld nicht reicht

Ein Haus kaufen oder bauen ohne Eigenkapital ist vor allem nach der Immobilienkrise in den USA, wo dies gang und gäbe war, beinahe unmöglich geworden. Den meisten Banken ist das Risiko, das sie dadurch eingehen, zu groß. Jede Bank verlangt vom zukünftigen Eigentümer eine gewisse Quote, die meist bei minimal zwanzig Prozent des Darlehens für die zukünftige Immobilie liegt. Angesichts niedriger Finanzierungszinsen kann es sich dennoch für viele lohnen, jetzt ihren Traum von einer Immobilie zu erfüllen. Es gibt einige Fälle, in denen Banken bestimmte Leistungen oder Mittel als Ersatz für Eigenkapital akzeptieren.

• Eigenleistung spart Kosten

Den bekanntesten Eigenkapitalersatz stellen wohl die sogenannten Eigenleistungen dar. Hierbei erbringen die zukünftigen Eigentümer Handwerkerleistungen selbst, sodass sie erhebliche Lohnkosten für Handwerker einsparen. Diese eingesparten Beträge akzeptieren die Banken in gewissem Umfang als Eigenleistung. Dennoch ist hier auch in gewissem Rahmen Vorsicht geboten. Die Materialkosten fallen auch bei Eigenleistungen an. Daher sind die Einsparmöglichkeiten nicht immer so groß, wie die Bauherrn manchmal erwarten. Auf jeden Fall müssen bei Eigenleistungen und Hilfsarbeiten von Verwandten und Freunden dennoch Versicherungen abgeschlossen werden. Zudem können rechtliche Probleme mit der Gewährleistung am Bau bei eventuell auftretenden Mängeln auftauchen, wenn die Baufirma die Haftung ablehnt.

• Verwandtendarlehen oftmals zinslos erhältlich

Es gibt immer wieder Fälle, in denen Verwandte, also Eltern oder Geschwister, den zukünftigen Eigentümern zu sehr günstigen Konditionen höhere Summen zur Verfügung stellen. Solche Verwandtendarlehen werden häufig nicht ins Grundbuch eingetragen, nicht einmal nachrangig. Daher senken sie das Risiko für die Banken und werden als Eigenkapital anerkannt.

Arbeitgeberdarlehen als Ersatz für Eigenkapital

Ähnliches gilt für die sogenannten Arbeitgeberdarlehen. Viele Arbeitgeber bieten ihren Mitarbeitern Darlehen zu vergünstigten Zinssätzen und verzichten dafür auf eine Eintragung ins Grundbuch. Daher können die Banken diese Darlehen auch als Ersatz für Eigenkapital werten.

• Immobilienbesitz als Eigenkapitalersatz

Verfügt der Darlehensnehmer schon über anderen Immobilienbesitz, so kann dieser als Eigenkapitalersatz gewertet werden, auch wenn hier keine Eintragung in das Grundbuch durch die Banken eingetragen wird.

• Kapitallebensversicherung als Sicherheit

Von den Banken werden als Ersatz für Eigenkapital durchaus auch angesparte Kapitallebensversicherungen akzeptiert, zumindest in der Höhe des bis dahin angesparten Betrags.

• Wertpapiere und Sparguthaben statt flüssiges Eigenkapital

Selbst wenn Wertpapiere und Sparguthaben nicht herangezogen werden, um den Kaufpreis für eine Immobilie zumindest teilweise zu bezahlen, können sie den Banken für die Laufzeit des Darlehens sozusagen als Sicherheit überlassen werden. Dann können sie unter bestimmten Bedingungen auch als Ersatz für das notwendige Eigenkapital gewertet werden.

• Bauspardarlehen

Da Bauspardarlehen häufig im Grundbuch nicht erstrangig eingetragen werden, sondern nachrangig, können diese von der Bank, die das erstrangige Darlehen erteilt, als Ersatz für Eigenkapital anerkannt werden.

Der Artikel wurde verfasst von Angelika Schmid.