Kreditablösung bei Zinsfestschreibung das kann teuer werden

Ein aufgenommenes Darlehen zur Immobilienfinanzierung wird im Allgemeinen mit einem fest vereinbarten Zinssatz, der normaler Weise über die gesamte Laufzeit des Kredits gilt, abgeschlossen. Zinssätze werden häufig über mindestens fünf, meist aber über zehn oder sogar fünfzehn Jahre festgeschrieben. In diesem langen Zeitraum kann es zu Situationen kommen, in denen für den Darlehensnehmer eine Ablösung des Kredits sinnvoll ist. So kann zum Beispiel eine Erbschaft den Wunsch auslösen, das Darlehen völlig zu tilgen. Andererseits können, wie die Vergangenheit gezeigt hat, die aktuellen Zinsen so fallen, dass eine Umschuldung in einen günstigeren Kredit sehr attraktiv wäre. Soll aus welchen Gründen auch immer die Immobilie verkauft werden, muss das Darlehen auch gekündigt werden. Will nun ein Darlehensnehmer den Kredit noch während des Zeitraums, in dem die Zinsfestschreibung gilt, ablösen, so kann die Bank dafür Entschädigungsgebühren verlangen. Zunächst gelten für das Darlehen die im Vertrag vereinbarten Kündigungsfristen, aber auch die eventuell vereinbarte Möglichkeit von Sondertilgungen.

Kündigungsmöglichkeit nutzen

Während der Dauer der Zinsfestschreibung besteht auf Seiten des Darlehensnehmers kein Kündigungsrecht. Einzig bei einer Zinsfestschreibung über zehn Jahre hinaus hat der Bankkunde die Möglichkeit, nach Ablauf von zehn Jahren den Hypothekenvertrag zu kündigen. Die Möglichkeit zur Kündigung des Vertrags ist gesetzlich wird auch festgeschrieben, wenn die finanzierte Immobilie verkauft wird. In anderen Fällen muss die Bank die Kündigung nicht akzeptieren.

Vorfälligkeitsentschädigung prüfen

Nur, wenn das Hypothekendarlehen entsprechend dem außerordentlichen Kündigungsrecht bei längerfristiger Zinsfestschreibung nach zehn Jahren gekündigt wird, darf die Bank keine Gebühren erheben. Kommt es zu einer Kündigung wegen Verkauf oder akzeptiert die Bank aus Kulanzgründen eine verfrühte Kündigung, hat das Kreditinstitut das Recht auf eine sogenannte Vorfälligkeitsentschädigung. Damit soll die finanzierende Bank für Zinsausfälle und entgangenen Gewinn durch das Darlehen entschädigt werden.

Berechnungsmethode der Vorfälligkeitsentschädigung

Um die Höhe der Vorfälligkeitsentschädigung wird immer wieder gestritten. Deshalb gibt es eine umfangreiche Rechtsprechung zu dem Thema. Dennoch bleibt die Berechnung der Gebühr undurchsichtig. Dabei geht es um Punkte wie Zinsschaden, Zinsverschlechterungsschaden, Margenschaden, Wiederanlage-Zinssatz, Aufwand, Verwaltungsgebühren, Vereinbarung von Sondertilgungen, Nominal- und Effektivzinssatz und vieles mehr. Inzwischen bieten zahlreiche Internet-Portale sogenannte Vorfälligkeits-Rechner an, anhand derer sich Interessierte vorab einen groben Überblick über die Höhe der zu erwartenden Kosten informieren können. Auf die Höhe der Vorfälligkeitsentschädigung haben vor allem die Höhe des Darlehens, die Restlaufzeit bis zum Ende der Sollzinsbindung und die bestehende Restschuld einen Einfluss.

Erst wenn die genaue Höhe der Vorfälligkeitsentschädigung bekannt ist, sollte ein Immobilienbesitzer entscheiden, ob er das Darlehen tatsächlich kündigen will. Die Kosten können durchaus Einsparungen, die über niedrigere Zinsen oder die Tilgung des Darlehens erzielt werden sollten, zunichtemachen.

Der Artikel wurde verfasst von Angelika Schmid.