Nachrangfinanzierung - zweitrangige Grundschuld

Eine Nachrangfinanzierung ist als zweitrangiges Darlehen mit einer zusätzlichen nur zweitrangigen Grundschuld zu sehen. Üblicherweise kommt die Nachrangfinanzierung bei der Finanzierung von Immobilien zum Einsatz. Die Nachrangfinanzierung ist in der Regel auch wesentlich teurer, als die im 1. Rang. Dies kommt daher, weil die Bank ein größeres Risiko trägt bei dieser Finanzierungsart und dafür verlangt sie einen Zuschlag.

Grundschuld und Grundbucheintrag

Wer eine Immobilie kauft, der muss diese in der Regel fremdfinanzieren. Wird diesbezüglich ein Darlehen bei der Bank aufgenommen, so verlangt diese aus Sicherheitsgründen meist einen erstrangigen Eintrag im Grundbuch. Kommt es im Laufe des Tilgungszeitraumes zu Zahlungsschwierigkeiten von Seiten des Darlehensnehmers, so hat die bezogene Bank das erste Sicherheitsrecht an der Immobilie.

Nachrangfinanzierung mit zweit- oder drittrangiger Grundschuld

Bei der Nachrangfinanzierung erhält die bezogene Bank nur den 2. oder 3. Platz im Grundbuch, d. h. im Schadensfall kommt zuerst der Gläubiger zu seinem Recht, der die 1. Position im Grundbuch belegt. Aus diesem Grund wird eine Nachrangfinanzierung meist auch nur dann gewährt, wenn der Darlehensnehmer über eine sehr gute Bonität verfügt.

Nachrangfinanzierung und Konditionen

Aufgrund der schlechteren Position im Grundbuch und dem entsprechend größeren Risiko bei Kreditausfall ist eine Nachrangfinanzierung in der Regel teuer. Die Banken lassen sich das Kreditrisiko bezahlen, was sich an den jeweiligen Konditionen deutlich erkennen lässt.

Unterschiede von rund 1 Prozent im Effektivzins sind hier nichts Ungewöhnliches. Möglich ist auch, dass die Bank vor dem Abschluss des Darlehens weitere Sicherheiten verlangt.

Sondertilgungen bei der Nachrangfinanzierung

Während Sondertilgungen bei erstrangigen Darlehen meist verhandelt werden müssen, sind sie bei zweit- oder drittrangigen Nachrangfinanzierungen in der Regel gerne gesehen. Auch hier spielt das Risiko für die Bank wieder eine große Rolle, denn je schneller das Darlehen getilgt ist, umso mehr sinkt die Kreditausfallwahrscheinlichkeit.

Bei den erstrangigen Darlehen ist ein Nachverhandeln hinsichtlich der Sondertilgungsmöglichkeiten kaum mehr möglich – bei Nachrangfinanzierungen hingegen auf jeden Fall. Wer also vergessen hat, eine Sondertilgung in den Vertrag mit einzubeziehen, kann dies auch nach Vertragsabschluss meist noch durchsetzen.

Nachrangfinanzierung und Erbpacht

Wird die Finanzierung für ein Haus mit Erbpachtgrundstück benötigt, so kann dies unter Umständen zu Schwierigkeiten bei der Finanzierung führen. Erbpachtgrundstücke gehören meist der Stadt oder der Kirche, die ihrerseits den ersten Rang im Grundbuch beanspruchen.

Die Banken weigern sich hier jedoch, diesen ersten Platz abzugeben und in die Nachrangfinanzierung zu gehen, da das Risiko für sie hier wesentlich größer ist. Kann eine Immobilienfinanzierung doch noch gewährt werden, so hat sich die bezogene Bank in der Regel mit Stadt oder Kirche geeinigt. Ob die Bank nun in die Nachrangfinanzierung gegangen ist, ist auch von der Bonität des Schuldners abhängig. Im Zweifelsfall wird jede Bank jedoch auf die Immobilienfinanzierung verzichten, wenn sie nicht den ersten Platz im Grundbuch einnehmen kann.

Der Artikel wurde verfasst von Angelika Schmid.