Vorfälligkeitsentschädigung die Banken bitten zur Kasse

Eine Vorfälligkeitsentschädigung dürfen Banken erheben, wenn ein Darlehensnehmer einen Darlehensvertrag über die Immobilienfinanzierung noch vor Ablauf der Zinsbindungsfrist kündigen möchte. Prinzipiell haben weder das Finanzinstitut noch der Kunde bei einem mit einer eingetragenen Grundschuld abgesicherten Darlehen das Recht, einen Darlehensvertrag vorzeitig zu kündigen. Die Vorfälligkeitsentschädigung wird dann fällig, wenn die Bank kulanterweise die Kündigung akzeptiert. Der Bank entsteht durch die frühzeitige Ablösung des Darlehens aber ein Schaden, der durch die Zahlung der Vorfälligkeitsentschädigung abgemildert werden soll. Dass tatsächlich ein Schaden entstanden ist, ist leicht einzusehen: Sind die marktüblichen Zinsen in der Zwischenzeit gestiegen, wird die Bank bei neu abzuschließenden Darlehen nur einen geringeren Zinssatz erheben können, also entstehen gegenüber dem gekündigten Darlehen Mindereinnahmen – der sogenannte Margenschaden. Es entsteht aber auch ein Refinanzierungsschaden: Alle Kredite werden von Banken refinanziert. Bei einem veränderten Zinssatz kann die Bank die Gelder aber nur zum aktuellen Zinssatz anlegen. Diese beiden Komponenten werden denn auch bei der Berechnung der Höhe der Vorfälligkeitsentschädigung berücksichtigt.

Vorfälligkeitsentschädigung - Berechnungsmethode – Aktiv/Passiv

Zwei Berechnungsmethoden sind üblich: die Aktiv-Aktiv-Methode und die Aktiv-Passiv-Methode. Bei der ersten Berechnungsart werden Zinsverschlechterungsschaden und Zinsmargenschaden berücksichtigt. Die Rechtsprechung geht von einem halben Prozent Margenschaden netto aus, von dem also ersparte Verwaltungsgebühren oder Risikokosten schon abgezogen wurden. Die Methode gilt als relativ günstig für den Darlehensnehmer. Deshalb favorisieren die Banken die Aktiv-Passiv-Methode. Dabei wird davon ausgegangen, dass das vorzeitig zurückgezahlte Geld wieder angelegt wird (Anleihe oder Pfandbriefe). Der Schaden wird dann berechnet, indem die im Vertrag vereinbarten Zinszahlungen mit den Erträgen aus der Wiederanlage verglichen werden. Da diese meist niedriger ausfallen, entsteht als Differenz die Vorfälligkeitsentschädigung. Auch hier muss die finanzierende Bank jedoch wie bei der Aktiv-Aktiv-Methode die eingesparten Verwaltungs- und Risikokosten abziehen. Aber es wird deutlich, dass eine Vorfälligkeitsentschädigung je nach Restlaufzeit des vereinbarten Vertrags und Höhe des Darlehens sehr hoch ausfallen kann. Problematisch ist, dass es keine rechtlich verbindliche Berechnungsmethode gibt. Eine Vorfälligkeitsentschädigung darf lediglich nicht sittenwidrig sein. Es gibt aber zahlreiche Rechner im Internet, die eine Abschätzung erlauben. Natürlich bleibt es dem Darlehensnehmer unbenommen, das Darlehen fortzuführen, wenn ihm die Vorfälligkeitsentschädigung als zu teuer erscheint.

Ausnahmen bestätigen die Regel

Unter bestimmten Umständen verlangen die finanzierenden Banken allerdings keine Vorfälligkeitsentschädigung. Sind die marktüblichen Zinsen in der Zwischenzeit gestiegen, kann die Bank neue Kredite zu für sie günstigeren Bedingungen abschließen, sodass sie sich kaum gegen die Kündigung des Darlehens wehren wird. Auch im Falle eines Schuldnertauschs verzichten Banken oft auf eine Vorfälligkeitsentschädigung, weil das Darlehen ja zu gleichen Bedingungen übernommen wird. Wurde eine Zinsbindung von mehr als zehn Jahren vereinbart, so ist die Bank nicht berechtigt, eine Entschädigung zu verlangen, wenn das Darlehen nach Ablauf von zehn Jahren gekündigt wird.

Der Artikel wurde verfasst von Angelika Schmid.